马云预测又对了！不出意外的话，今明两年楼市将迎来3大“转变”

马云多年前对楼市的预判曾因与当时市场热度相悖不被认可，如今2026年再看，其基于人口结构、住房属性的判断精准应验，完全契合当下楼市的资产走向与交易现状。而今明两年，楼市将循着这一底层逻辑，迎来3大关键转变，每一个都直接关乎普通人买房、持房与资产处置，一定要看清。

第一个转变，老房流通性持续走低，置换易遇阻碍。目前多数城市15年以上房龄房源成交占比不足5%，银行对老房信贷审核持续收紧，超20年房龄房源首付提高、利率上浮，部分城商行甚至暂停25年以上老房按揭。加之城市更新拆除面积受限，老房拆迁变现可能性大幅降低，普通人“卖旧买新”的置换需求，很容易在交易环节卡壳。

第二个转变，城市分化持续加深，供需差异愈发凸显。人口与产业向核心城市、都市圈集聚的趋势会更明显，超90座中小城市人口持续外流，住房空置率普遍超20%，商品房去化周期超36个月；而一线、强二线核心区空置率不足10%，优质房源始终供需紧平衡，这种区域间的楼市差距，今明两年还会进一步拉大。

第三个转变，房产增值效应弱化，老旧高层隐患集中显现。我国城镇化率已达66.2%，楼市从增量开发转向存量盘活，即便核心区房产也仅能实现保值，靠买房暴富的时代早已过去。同时1998年房改后建设的高层陆续迈入30年房龄，电梯故障、外墙渗水、管网老化等问题集中爆发，这类小区维护难度大、拆迁重建不具可行性，普通老旧高层的价值会逐步走低。

马云的预判并非偶然，而是抓住了房地产发展的核心规律，房子回归居住本质、非核心房产稀缺性减弱，已是既定事实。对普通人而言，刚需优先选一线、强二线核心区优质次新房，避开超15年房龄房源和远郊高层；手握收缩型城市房产、老旧高层的，把握合适变现窗口；投资则聚焦核心城市核心板块，摒弃遍地布局的想法，跟着趋势走才不会踩坑。