深圳3月楼市数据出来了，7898套，环比涨了117%。

创了近11个月的新高。

看起来挺热闹，对吧？

但咱们得扒开数据看看里面是啥。

先说二手房，5071套。这个数有个说法，叫“荣枯线”，5000套。过了这条线，市场就算活过来了。现在连续好几个月都站在这条线上面。

这说明啥？说明二手房市场流动性回来了。房子能卖得动了。

但别高兴太早。这5071套里，300万以下的房子占了快三分之一。卖得最好的，是便宜的房子。

这说明市场回暖，是靠刚需撑起来的。大家买不起贵的，就挑便宜的买。

一手房呢，2827套，也涨了118%。但这里头也有门道。

豪宅和改善型房子卖得不错。但整体看，一手房成交量比去年3月还是少了三成。

所以，市场是分化的。贵的有人买，便宜的也有人买。中间那部分，有点尴尬。

为啥3月突然火了？

几个原因。春节过完了，大家该看房看房，该买房买房。开发商也开始推新盘了。

更关键的是，政策在托底。

商业用房的贷款首付，从五成降到三成了。二手房交易税也降了。上面在想办法降低大家的买房门槛。

还有，深圳今年卖地计划也变了。居住用地供应减少了，要搞“少而精”。意思就是，以后新房可能没那么多，物以稀为贵嘛。

但我要说句大实话。

这波回暖，基础还不牢靠。是“弱复苏”。

环比数据好看，是因为2月过年，基数太低了。跟去年同期比，其实还差一截。

市场信心还没完全回来。很多业主想卖房，还得降价才能成交。这叫“以价换量”。

所以，现在市场是个什么状态？

我打个比方。就像一个人大病初愈，能下地走路了，但还不能跑。

成交量上来了，这是好事。说明市场底可能已经探明了。

但价格还没起来。大家还在观望。

对于想买房的人，现在是个机会。选择多了，还能跟房东谈谈价。不用像以前那样抢。

对于想卖房的人，心态要放平。想快点出手，价格就得实在点。别老想着几年前的高价。

接下来看4月。如果4月成交量还能稳住，甚至再往上走，那这波“小阳春”才算真的成了。

要是4月又掉下去，那3月这波，就只是季节性的反弹。

我的判断是，市场最冷的时候可能过去了。但想回到以前那种火爆场面，很难。

以后的市场，可能就是这种温吞水的状态。不冷，也不太热。

慢慢来，别着急。